현재 서울 대장 아파트 TOP3는 어디?
대장 아파트 TOP3 분석
지역별 평당가격 1위 아파트를 대장으로 꼽습니다. 가격상승이 가장 먼저 일어나면서 다른 아파트에 영향을 주죠. 그래서 대장 아파트에 항상 관심을 가져야 부동산 흐름을 파악할 수 있어요. '24년 12월 6일 기준, 서울 대장 아파트 TOP3 상황을 살펴 볼게요!
말하면 입만 아픈 그 압구정 현대아파트입니다. 대한민국 부동산의 바로미터라 할 수 있죠. 30평대 기준, '20년 11월 약 26억이 4년 만에 44억으로 올랐어요.
부동산 시장이 가장 피크였던 지난 9월(46억) 대비 10월(44억)에 2억이 떨어지긴 했네요.
평당가가 1.5억인데요, 같은 압구정동이 평균 1.3억, 강남구가 8300만 원대, 서울시 평균이 3300만 원(네이버 부동산 매물가격 기준)이니 금메달 딸만 해요.
올해로 38살 된 곳으로, 주목할 것이 바로 재건축이에요. 올림픽대로를 끼고 한강 변을 마주하며 성수/동호/한남대교를 건너는 최적의 입지 조건이니, 재건축하면 무슨 일이 벌어질지 상상이 가시나요?!
압구정 재건축 지정구역
1구역: 미성 1,2차
2구역: 현대9,11,12차
3구역: 현대1~7차, 현대10,13,14차, 대림빌라트, 현대빌라트, 대림아크로빌
4구역: 현대8차, 한양3,4,6차
5구역: 한양1,2차
6구역: 한양5,7,8차
1~6구역까지 압구정 재건축 지정구역이에요. 대장 아파트는 3구역에 속해요. 3구역은 총 3946가구를 최고 70층, 5175가구로 변신하는 재건축을 추진 중이에요.
이 구역들 중 가장 빨리 진행되고 있는 건 2구역이에요. 얼마 전 서울시가 압구정 2구역 재건축 정비구역·정비계획 결정안을 가결했어요. 용적률 300% 이하·12개 동 2천606세대 주거단지로 재건축돼요. 그럼 여기는 63빌딩 수준(249m)의 초고층 아파트 단지로 새로 태어나요. 여의도엔 63빌딩 1개 있는데 압구정에 여러 대가 있다고 생각해봐요😳.
이 곳 재건축 얘기는 2000년대 초반 나왔는데요, 아무래도 이해관계가 많다보니 쉽게 진행될 리가 없었죠. 그러다 '21년 부동산 경기가 타오르고 오세훈 서울 시장이 당선되며 압구정 재건축 바람이 불었고, 이때 재건축 조합 설립이 빠르게 추진돼요. 그러면서 현대 아파트를 필두로 압구정동 전체가 정비구역으로 지정된거죠.
2구역 재건축이 본격적으로 추진된다고 하자 지금이라도 집 사겠다는 사람들이 몰려들기 시작합니다. 51평이 지난 달 71억 5000만원에 거래됐는데요, 직전 거래 대비 3억 7000만원이 뛰었어요. 호가 90억도 나왔어요. 재건축되면 100억 시대가 열리는 건 시간 문제네요🔥.
금메달보다 간발의 차로 2등을 했지만 반포동의 대표 브랜드죠. 압구정 현대아파트에 비하면 신생아예요. '23년 8월에 입주했거든요.
고가 아파트가 밀집된 반포에서도 가장 비싼 아파트예요. 34평 기준으로 최저가 30억대였고, 가장 최근 51억대에 거래됐어요. 부동산이 가장 피크였던 지난 8월 60억을 찍었다가 바로 48억대로 내려왔고요.
래미안 원베일리는 신반포아파트 3차·23차, 반포 경남아파트, 반포 우정에쉐르, 경남상가를 총 2,990세대의 대단지로 통합 재건축한 곳이에요. '21년 6월 일반분양에 나서 평균 경쟁률이 161대1이었어요. 강남구이니 분상제 적용으로 평당가 평균 5,653만 원이었으나 주변 시세대비 10억 가량 저렴했죠. 불과 3년만에 평당가 2위(1.4억)로 떠올랐으니, 청약 당첨자는 정말 로또 맞았네요🤑.한강을 볼 수 있는 동은 101동, 102동, 122동, 123동 정도예요. 이 중에서도 한강뷰를 정면으로 볼 수 있는 곳은 약 70여 가구밖에 되지 않고요. 그러다보니 한강뷰 매물 잡기는 하늘의 별따기예요. 부동산에서도 알음알음으로만 알 수 있다고 해요.한강뷰가 얼마나 중요하냐면, 한강 조망권과 비조망권은 전체 매매가의 25% 정도 가격 차이가 날 정도예요.사실 원베일리 탄생 전 이 동네 왕좌는 아크로리버파크(아리팍)였어요. 2016년 입주한 1612가구 규모 대단지이지만 신축 원베일리가 나타나자 자리를 내줬죠. 그렇지만 이 2개 아파트도 한강뷰나 평수에 따라 가격이 엎치락뒤치락합니다.최근 2개월 내 34평 최고가 기준으로는 아리팍(54.8억)이 원베일리(51.3억)를 눌렀고, 40평대로 넘어가면 원베일리(63억)가 아리팍(41억)을 이겼죠. 뭐 이래나저래나 넘사벽 금액이네요😅.신축의 장점이 바로 고퀄 커뮤니티인데요, 여기는 재건축 시 기부채납으로 지어서 외부에 개방된 곳들이 많아요. 올해 6월부터 스카이 커뮤니티를 비롯한 독서실, 북카페, 지역창업센터를 포함한 총 13곳의 공공 개방 시설을 운영 중이에요. 즉 입주민이 아니어도 누구나 사용할 수 있는데요, 사실 이것 때문에 지금 말이 많아요🤨.재건축 등을 할 때 부지의 일정 부분을 공공시설물 형태로 조성하면 건폐율, 용적률 등의 제한을 완화해줘요. 이걸 기부채납이라고 하는데요, 그렇게 되면 일반분양 개수를 늘릴 수 있어 조합원들이 내야 할 분담금 부담이 덜해져요.래미안 원베일리도 단지를 개방하는 대가(특별건축구역 지정)로 추가 용적률을 얻었어요. 그럼 더 높게 지을 수 있어 스카이라운지를 형성하고 더 많은 일반분양을 받을 수 있죠. 그런데 화장실 들어갈 때와 나갈 때가 다른 상황인가요?😬외부 개방을 하니 입주민들 사생활 침해가 심하다며 사유지 중심으로 펜스를 치겠다고 나선거죠. 그러나 이미 개방을 대가로 혜택을 받았으면서 지금 와서 딴소리냐!라며 서초구는 절대 no를 외치고 있어요.이런 사례가 하나둘 쌓이면 기부채납의 의미가 퇴색되어 버리겠죠? 이에 대한 법적 기준을 좀 더 명확히 할 필요가 있을 것 같네요.